El actual ciclo inmobiliario (2014-2022) acumula más de ocho años de crecimiento

Pese al actual contexto de incertidumbre, de alza de precios y de aumento de costes en material de construcción, el mercado inmobiliario aragonés goza de buena salud según el informe del segundo trimestre de 2022 del Mercado Inmobiliario de Aragón que se ha presentado esta mañana en el Patio de la Infanta de Ibercaja. El informe, que realizan la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, el Colegio de Registradores de Aragón, la Asociación de Profesionales Inmobiliarios del COAPI de Aragón, el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en Aragón, Grupo Plaza 14, Ingennus e Ibercaja, refleja una estabilidad del mercado y una “sorprendente” mejora y vuelta a la normalidad.

A la presentación del informe han acudido el director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario, Luis Fabra; el presidente Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria Aragón, Fernando Baena; el director de Estrategia Comercial de Ibercaja, Víctor Royo; el director general de Grupo Plaza 14, Fernando Montón; y el presidente de Ingennus Urban Consulting, Fernando Used, y la directora del Consejo de Registradores de Aragón, María Ángeles Ruíz.

“Pretendemos dar una visión conjunta, una visión global de lo que es el mercado inmobiliario”, ha destacado María Ángeles Ruiz que también ha señalado que “todos estamos un poco expectantes con todo lo que parece que se va a venir, pero vamos a repasar lo que ha pasado en 2022, que puede que nos arroje un poco de luz”.

El actual ciclo inmobiliario (2014-2022) acumula más de ocho años de crecimiento, algo que esperan que continúe así ya que, aunque en el corto y medio plazo la situación puede cambiar, el mercado se mueve en unas cifras tan elevadas que cualquier ajuste no supondría alejarse de los niveles adecuados. “Hemos vuelto a tener una sorpresa importante”, ha explicado el director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario, Luis Fabra, “el primer trimestre reflejaba unas cifras más que destacadas y la sorpresa ha sido que, en el segundo trimestre, no solo se han alcanzado, sino que se han superado”.

En un contexto en el que se estima un crecimiento del Producto Interior Bruto del 4,3%, que ha bajado el paro y en el que los salarios de los aragoneses han ascendido en un 7,01% en términos interanuales, no es de extrañar que la compraventa de viviendas también haya empezado a recuperar sus cifras habituales. Durante el último año más del 50% de las transmisiones de vivienda en Aragón se han producido por la compraventa de inmuebles, aunque el alquiler continúa en alza, aproximándose a los niveles máximos de la serie histórica.

Durante el último año más del 50% de las transmisiones de vivienda en Aragón se han producido por la compraventa de inmuebles, aunque el alquiler continúa en alza

En total se han registrado 4.410 compraventas en este segundo trimestre, lo que supone el mejor resultado desde el primer trimestre de 2008, con un ascenso trimestral del 6,62%. Una cifra que se divide en 3.699 compras de vivienda usada y 711 de vivienda nueva, manifestando un claro interés por los inmuebles usados que han aumentado en un 10,65%. La mayoría de estas compraventas se han registrado en Zaragoza, con 2.207, seguida de Huesca, donde se han vendido 146 (20,89%), y cierra Teruel, con 117. Tan solo Huesca no ha mejorado sus resultados con respecto al trimestre anterior. El porcentaje de compraventas en las provincias sigue el mismo esquema, con Zaragoza acumulando el 70,44% de las ventas, Huesca el 20,89% y Teruel el 8,66%.

Una mejora en el mercado inmobiliario que el director de Estrategia Comercial de Ibercaja, Víctor Royo, achaca a “una evolución muy buena del crédito inmobiliario, acelerada incluso si solo cogemos el primer trimestre de 2022, un crecimiento muy sano y grandes ritmos de normalización de tipos de interés, pero que son desacelerados por la gran competitividad que hay en el sector financiero”.

En lo que se refiere a las características de las viviendas que han adquirido los aragoneses, se ha reducido considerablemente la demanda de viviendas unifamiliares en favor de los pisos, volviendo de forma progresiva a la “normalidad”. Unos pisos que, en su mayoría (44,48%) superan los 80 metros cuadrados, siendo la media de 104 metros cuadrados en el caso de las nuevas viviendas, de 94,6 en el de las usadas y de 82,2 en el de las viviendas nuevas protegidas. Unos pisos que, además, han bajado sus precios en un 0,68% mientras que el precio general de la vivienda en Aragón ha aumentado en un 0,08% durante el último trimestre, alcanzando los 1.475 euros por metro cuadrado. El precio de la vivienda nueva ha descendido este trimestre en un -2,99%, situándose en 1.885 euros por metro cuadrado, mientras que la usada ha mejorado en un 1,75%.

Por provincias, Huesca es la única que ha sufrido un descenso en sus precios (-0,58%), con un importe medio de 1.431 euros por metro cuadrado, mientras que tanto en Zaragoza como en Teruel han ascendido un 0,31% (1.558 euros por metro cuadrado) y un 2,88% (806 euros por metro cuadrado) respectivamente. Sin embargo, por ciudades Zaragoza es la única que ha reducido ligeramente sus precios (-0.01%) llegando a los 1.814 euros por metro cuadrado. Tanto Huesca como Teruel han visto cómo sus precios aumentaban este trimestre, llegando a los 1.395 euros y los 1.403 euros respectivamente.

Unas cantidades que elevan el importe medio por compraventa de vivienda en Aragón durante los últimos doce meses hasta los 129.468 euros, alejándose de los máximos de los últimos ocho años y suponiendo un descenso trimestral del -0,52%. Zaragoza es la ciudad más cara para comprar un piso, con un precio medio de 153.070 euros, seguida de Teruel con 150.413 euros y Huesca con 135.736 euros de media. Pese a ello, el volumen de mercado en compraventas de vivienda en Aragón durante el primer trimestre de 2022 ha sido de 540 millones de euros, el tercer mejor trimestre desde 2010. Unos datos que se dividen en 453 millones que corresponden a la vivienda usada y 87 millones a la nueva.

En el último año, las hipotecas sobre vivienda en Aragón han supuesto el 75,01% de las compraventas

Aumento en los precios de alquiler

Los precios de alquiler también han visto un aumento durante junio de 2022. La oferta ha alcanzado el máximo de la serie de resultados con un ascenso trimestral del 2,48% y una mejora interanual del 3,22%. Lo que se traduce en un precio de 8,18 euros por metro cuadrado y mes.

Zaragoza es la provincia con el precio más elevado, llevando a los 8,37 euros por metro cuadrado y mes, seguida de Huesca (7,92 euros) y Teruel (5,91 euros).

Sube la obra nueva y bajan las ventas de locales

En los últimos doce meses se han concedido un total de 2.343 visados de dirección de obra en vivienda para Aragón, que supone un incremento interanual del 3,81%. Algo que supone un notable grado de prudencia con respecto a la demanda, lo que podría dar lugar a escasez de disponibilidad en el medio plazo. Y es que la obra nueva se ha visto muy afectada por el aumento de costes de materiales y mano de obra, especialmente en el acero, vidrio, yeso, madera, cal y materiales sintéticos.

Por otro lado, los locales han sufrido un descenso trimestral del -15,92%, llegando a vender tan solo 396, aunque en el informe valoran positivamente este resultado ya que constituye el tercer mayor resultado trimestral desde el primer trimestre de 2008. El precio medio de los locales se ha situado en 93.219 euros, distanciándose del mínimo histórico establecido en 2021 y el precio por metro cuadrado se ha incrementado hasta llegar a los 854 euros.

Garajes y trasteros en alza

Tanto los garajes como los trasteros han aumentado sus ventas llegando a las 1.870 en el caso de los garajes y 576 en el de los trasteros. Con respecto a los precios, los garajes han sufrido descensos tanto trimestrales (-2,03%) como interanuales (-1,54%), al igual que los trasteros, que han descendido un -3,11% a nivel trimestral y un -8,68% interanual.

Así, los precios medios de los garajes se han situado en 15.497 euros y los de los trasteros en 4.884 euros.

Los aragoneses hipotecan más del 75% de sus compras

En el último año, las hipotecas sobre vivienda en Aragón han alcanzado las 1.905, cifra que supone el 75,01% de las compraventas. En la provincia de Zaragoza las hipotecas suponen el 82,72% de las compraventas, en Huesca el 58,38% y en Teruel el 52,36%.

El volumen anual de recursos destinados a financiación hipotecaria sobre vivienda se acerca a los 1.377 millones de euros, siendo el 81,81% de los nuevos créditos concedidos por bancos. En este respecto, el endeudamiento hipotecario medio por vivienda ha alcanzado los 119.012 euros, lo que supone un ascenso trimestral del 6,27%. Todo ello con un tipo de interés medio del 2,24%, estableciéndose el tipo de interés fijo en el mínimo histórico de 2,21% y el variable en 2,31%.

“Hoy, el esfuerzo de una familia, de la renta familiar para pagar una hipoteca, puede estar en el 33%, si los intereses se incrementan algo pues igual pasa al 36 o al 37, con lo cual vamos a seguir estando en unos niveles asequibles”, ha destacado el director general de Grupo Plaza 14, Fernando Montón. Asimismo, ha señalado que “el peso de la financiación en una compraventa está en los entornos del 70%, con lo cual seguimos teniendo margen, no nos olvidemos que en la burbuja inmobiliaria llegó a estar en el 125%, estamos muy lejos de lo que nos pudo pasar en el año 2008”.

Estas hipotecas se están contratando con un periodo medio de 23,8 años y una cuota hipotecaria mensual media de 524,57 euros, algo que supone, según el informe, el 26,83% respecto al coste salarial.

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